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Régime réel vs micro-BIC : comment choisir ?

Publié le 26 mai 2026 · ~7 min de lecture

Les deux régimes en une phrase

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes — vous payez l'impôt sur la moitié. Pas de comptabilité détaillée à tenir.

Le régime réel déduit vos charges et amortissements réels — vous payez l'impôt sur ce qui reste, qui est souvent zéro ou négatif. Il nécessite une comptabilité BIC standard et une liasse fiscale annuelle.

Les seuils

• Sous 77 700 €/an de recettes : par défaut vous êtes au micro-BIC. Vous pouvez opter pour le réel.
• Au-dessus de 77 700 €/an : le régime réel devient obligatoire.
• Au-dessus de 23 000 €/an ET plus de 50 % des revenus du foyer : vous basculez en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) — autre sujet avec cotisations SSI.

Quand le micro-BIC gagne

Le micro-BIC est avantageux quand vos charges réelles + amortissements représentent moins de 50 % de vos recettes. Concrètement :

• Pas d'emprunt en cours (pas d'intérêts à déduire)
• Bien acheté il y a 30+ ans (amortissements faibles ou épuisés)
• Frais de gestion + copropriété + taxes locales < 50 % du loyer

C'est le profil du bailleur "tranquille" avec un bien hérité, sans emprunt, loué tel quel.

Quand le régime réel gagne (presque toujours)

Le réel domine dès qu'il y a un emprunt ou un achat récent. Les leviers :

• Amortissements. Un appartement à 200 000 € se compose typiquement de 80 % de constructions amortissables sur ~30 ans = ~5 000 €/an déductibles, sans débourser un euro chaque année. Détail →
• Intérêts d'emprunt. 100 % déductibles (pas le capital remboursé).
• Travaux d'entretien. Déduits l'année du paiement.
• Charges courantes (copro, gestion, taxes, assurance PNO) : toutes déductibles.

Exemple chiffré

Appartement acheté 200 000 € avec emprunt sur 20 ans, loué 1 100 €/mois.

Poste	Micro-BIC	Régime réel
Recettes annuelles	13 200 €	13 200 €
Charges courantes (copro, taxes, gestion)	—	–3 500 €
Intérêts d'emprunt	—	–4 200 €
Amortissements (constructions + mobilier)	—	–5 800 €
Abattement forfaitaire 50 %	–6 600 €	—
Bénéfice imposable	6 600 €	0 € (déficit reporté)
Impôt (TMI 30 % + PS 17,2 %)	~3 115 €	0 €

Sur 10 ans, l'économie cumulative dépasse facilement 25 000 €. Et le déficit non utilisé (l'amortissement et les charges au-delà des recettes) reste reportable sur les bénéfices LMNP des années suivantes.

Le piège à éviter

Si vous optez pour le réel, vous y restez au minimum 1 an. L'année suivante, vous pouvez théoriquement revenir au micro, mais c'est rarement intelligent : vous perdez le stock d'amortissements non utilisés (non reportable hors du régime réel). Une fois au réel, restez-y.

Comment opter pour le réel

Notification écrite à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant le 1er février de l'année concernée. Une simple lettre, recommandée avec accusé de réception conseillé. Modèle disponible sur impots.gouv.fr.

L'option vaut pour 1 an et se reconduit tacitement chaque année.

Notre conseil

99 % des bailleurs LMNP avec un emprunt récent et au moins 1 bien sont gagnants au réel. Si vous hésitez : prenez votre relevé de gestion, additionnez tous vos frais annuels, ajoutez 4-6 % de la valeur des constructions (estimation d'amortissement), comparez à 50 % de vos recettes. Si la somme dépasse, le réel gagne.