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L'amortissement LMNP expliqué simplement.
Publié le 26 mai 2026 · ~8 min de lecture
TL;DR
L'amortissement transforme votre achat (gros chèque ponctuel) en charge annuelle déductible étalée sur la durée d'usage du bien. C'est la principale raison fiscale de choisir le régime réel : ~5 000 €/an déductibles sans débourser un euro chaque année, sur un appartement de 200 000 €.
Le concept en une phrase
Quand vous achetez un bien locatif, vous ne le passez pas en charge l'année de l'achat. Vous le passez en charge chaque année, par fractions, sur sa durée d'usage. Cette charge annuelle = l'amortissement. Elle réduit votre bénéfice imposable sans aucune sortie de cash récurrente.
Ce qui s'amortit, ce qui ne s'amortit pas
Un bien locatif se décompose en plusieurs composants. Chacun a sa propre durée d'amortissement.
| Composant | % typique | Durée d'amortissement |
|---|---|---|
| Terrain | 10-20 % | Non amortissable |
| Constructions (gros œuvre) | 50-60 % | 25-50 ans |
| Installations techniques (plomberie, élec, chauffage) | 10-15 % | 10-20 ans |
| Installations générales (peintures, revêtements) | 5-10 % | 10-15 ans |
| Mobilier (lits, électroménager, etc.) | 3-8 % | 5-10 ans |
À noter : les frais de notaire et certains frais d'acquisition peuvent être ventilés entre terrain (non-amortissable) et constructions (amortissables) au prorata.
Méthode de calcul
En LMNP, on utilise l'amortissement linéaire : la valeur du bien divisée par sa durée d'usage.
Amortissement annuel = Valeur du composant / Durée d'usage
Exemple : constructions évaluées à 120 000 €, durée 30 ans → 4 000 €/an d'amortissement constructions.
Exemple chiffré complet
Appartement acheté 200 000 €, valorisé comme suit :
| Composant | Valeur | Durée | Amort. /an |
|---|---|---|---|
| Terrain | 30 000 € | — | 0 € |
| Constructions | 120 000 € | 30 ans | 4 000 € |
| Installations techniques | 25 000 € | 15 ans | 1 666 € |
| Installations générales | 15 000 € | 10 ans | 1 500 € |
| Mobilier | 10 000 € | 7 ans | 1 428 € |
| Total | 200 000 € | — | ~8 594 € |
→ ~8 600 €/an déductibles les 7 premières années (jusqu'à épuisement du mobilier), puis ~7 166 € les années suivantes, et ainsi de suite à mesure que les composants s'épuisent.
Le plafond art. 39 C-II — la règle à connaître
L'amortissement déductible une année donnée est plafonné au montant des loyers diminués des autres charges. Concrètement :
Amortissement déductible ≤ Loyers − Autres charges déductibles
Si vos loyers sont de 12 000 € et vos autres charges (copro, intérêts, taxes, gestion) sont de 7 000 €, vous pouvez déduire au maximum 5 000 € d'amortissement cette année — même si la grille canonique en autorise plus.
Le solde non déduit (ce qu'on appelle l'ARD, Amortissement Réputé Différé) n'est pas perdu : il est reportable indéfiniment sur les années suivantes, en LIFO (dernier entré, premier sorti).
Erreurs courantes
- Amortir le terrain. Non. Le terrain ne s'use pas, ne s'amortit pas. Il faut ventiler à l'achat.
- Oublier le mobilier. En LMNP, le mobilier est obligatoire pour la location meublée — donc amortissable. Inventaire détaillé recommandé.
- Dépasser le plafond art. 39 C-II. Le fisc redresse facilement ce point. Mieux vaut sous-amortir et reporter en ARD que sur-amortir.
- Changer de régime sans transition propre. Si vous passez du micro au réel, vous repartez avec une base d'amortissement nouvelle à reconstituer.
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