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Charges déductibles LMNP : la liste complète.

Publié le 26 mai 2026 · ~7 min de lecture

Les 3 critères de déductibilité

Pour qu'une charge soit déductible, elle doit :

1. Être liée à votre activité locative (pas à votre usage personnel ni à un autre bien)
2. Être payée par vous (ou comptablement à votre charge) durant l'exercice
3. Être justifiée par une facture, un relevé, ou un document opposable

Sans ces 3 éléments, ne déduisez pas — le risque de redressement n'en vaut pas la chandelle.

1. Charges de copropriété

Toutes les charges courantes (entretien des parties communes, ascenseur, gardien, chauffage collectif, eau froide, espaces verts...) sont déductibles à 100 %, sauf celles qui sont récupérables sur le locataire (et qui ne devraient pas figurer dans vos charges puisqu'elles le payent en provision).

Les appels de fonds travaux (AFT) votés en AG sont déductibles l'année du paiement, pas l'année du vote. Garder les PV d'AG comme pièce justificative.

2. Taxe foncière + CFE

La taxe foncière est intégralement déductible (sauf la part TEOM si elle est récupérée sur le locataire).

La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), ~200-500 €/an selon la commune, est déductible aussi. Vous la recevez par voie postale ou sur impots.gouv.fr (espace professionnel).

3. Intérêts d'emprunt

Les intérêts uniquement, pas le capital remboursé. Votre tableau d'amortissement bancaire détaille les deux séparément chaque mois.

Les frais accessoires liés à l'emprunt (frais de dossier, garantie, assurance emprunteur) sont aussi déductibles l'année de leur paiement.

4. Frais de gestion locative

Honoraires de votre agence (Foncia, Blot, Lamy, Citya, indépendant...) : 100 % déductible. Apparaît sur chaque relevé de gestion (RG) mensuel.

Le net que vous percevez (= loyer brut − frais de gestion − charges retenues) n'est qu'un calcul de virement, pas votre recette imposable. La recette imposable c'est le loyer brut.

5. Assurance PNO + autres assurances locatives

Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO), assurance loyers impayés (GLI), garantie carence locative : toutes 100 % déductibles l'année de la prime payée.

6. Travaux d'entretien et de réparation

Entretien et réparation = déductibles immédiatement, à 100 %, l'année du paiement. Exemples : refaire une peinture, remplacer un robinet, réparer une serrure.

Amélioration et reconstruction = capitalisés (ajoutés à la base amortissable) et amortis. Exemples : changer une cuisine entière, créer une mezzanine. La frontière est floue dans certains cas — au doute, le fisc tranche pour "amortissement" plutôt que "déduction directe".

7. Frais d'expertise et de comptabilité

Honoraires d'expert-comptable, frais d'AGA/CGA (Association/Centre de Gestion Agréé), abonnement logiciel comptable, frais de logiciel LMNP : tous déductibles. Note : les frais d'AGA donnent droit à une réduction d'IR de 2/3 si vous adhérez à un Centre de Gestion Agréé (CGA).

8. Frais de déplacement

Si vous vous déplacez pour gérer votre bien (visite, état des lieux, intervention urgente), les frais sont déductibles : kilométrage selon barème forfaitaire BIC, péages, parking. Conservez les justificatifs et un carnet de bord.

Attention : le fisc peut contester si vous habitez à 500 km du bien et y allez 12 fois par an "pour le surveiller". Restez raisonnable.

9. Honoraires et frais juridiques

Honoraires notaire (sauf ceux liés à l'acquisition initiale, qui sont amortis), frais d'avocat (litige locatif, contentieux), frais d'huissier (mise en demeure, expulsion) : déductibles l'année du paiement.

Ce qui N'EST PAS déductible — les pièges

• Le capital remboursé d'un emprunt. Seuls les intérêts comptent.
• Le prix d'achat du bien. Il est amorti, pas déduit.
• Vos frais personnels. Téléphone perso, internet maison, déplacements non-professionnels.
• Les charges récupérables sur le locataire. Si vous les avancez et qu'il vous les rembourse en provision, ce n'est ni une charge ni une recette — c'est un flux neutre.
• Les pénalités fiscales. Si vous avez payé une majoration de retard, elle n'est pas déductible.
• Les amendes. Idem.