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La liasse fiscale 2031 + 2033 décortiquée.

Publié le 26 mai 2026 · ~7 min de lecture

C'est quoi, une liasse fiscale ?

Un "bundle" de formulaires fiscaux que toute entreprise au régime réel dépose chaque année. En LMNP régime réel, vous êtes considéré comme une entreprise BIC simplifiée — d'où la liasse "BIC simplifiée" : 5 formulaires à télédéclarer via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.

Les 5 formulaires

2031-SD — Déclaration de résultat BIC

La page de garde de votre liasse. Récapitule votre identité (SIRET LMNP), votre exercice fiscal, et surtout le résultat fiscal final (bénéfice ou déficit) qui sera reporté sur votre déclaration de revenus personnelle.

C'est le seul formulaire que vous signez. Les 4 autres sont les annexes qui justifient le chiffre.

2033-A — Bilan simplifié (actif/passif)

Photo de votre patrimoine LMNP au 31 décembre.

• Actif : valeurs nettes de vos immobilisations (biens, mobilier, après amortissement), créances clients (loyers dus), trésorerie LMNP.
• Passif : capitaux propres (votre apport + résultats cumulés), dettes (emprunts en cours), provisions.

L'actif total = le passif total. Toujours. C'est l'identité comptable de base.

2033-B — Compte de résultat simplifié

Le film de votre année : tous les flux entre le 1er janvier et le 31 décembre.

• Produits : loyers perçus, autres recettes (subventions exceptionnelles, etc.)
• Charges d'exploitation : copro, taxes, gestion, assurances, travaux, amortissements... (cf. liste complète)
• Charges financières : intérêts d'emprunt
• Résultat fiscal = produits − charges. Reporté sur la 2031-SD.

2033-C — Immobilisations et amortissements

Le tableau d'amortissement par composant. Vous renseignez :

• Chaque composant amortissable (constructions, installations, mobilier...) avec sa valeur d'achat
• L'amortissement cumulé depuis l'achat
• L'amortissement de l'année
• L'amortissement déductible de l'année (après plafond art. 39 C-II — cf. guide amortissement)

Si vous avez plusieurs biens, chacun a sa propre série de lignes. Ce formulaire est typiquement le plus long de la liasse.

2033-D — Provisions et déficits reportables

Tracking longue durée des éléments qui se reportent entre exercices :

• Stock ARD (Amortissement Réputé Différé) : amortissement non utilisé à cause du plafond art. 39 C-II, reportable indéfiniment en LIFO.
• Déficits ordinaires antérieurs : reportables 10 ans sur des bénéfices LMNP non-pro futurs.
• Provisions : rare en LMNP simple, plus courant pour les gros multi-biens.

Calendrier

Dépôt obligatoire début mai (date précise variable selon l'année — typiquement 3-5 mai pour l'exercice clos au 31 décembre).

Télédéclaration obligatoire via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Plus de papier accepté pour le BIC réel.

Cohérence inter-formulaires

Plusieurs chiffres doivent matcher entre formulaires. Le fisc vérifie automatiquement :

• Résultat sur 2033-B = résultat sur 2031-SD
• Total amortissements de l'année sur 2033-C = poste "amortissements" sur 2033-B
• Valeurs nettes sur 2033-A = valeurs brutes − amortissements cumulés sur 2033-C
• Capitaux propres au 31/12 = capitaux propres au 01/01 + résultat de l'année

Erreurs courantes

• Mélanger amortissement de l'année et amortissement déductible : la première est ce que la grille canonique donne. La seconde est plafonnée par art. 39 C-II. C'est la déductible qui va sur la 2033-B.
• Oublier le stock ARD ou déficit antérieur sur la 2033-D — il faut le re-déclarer chaque année tant qu'il existe, sinon il disparaît.
• Confondre recettes brutes et net perçu : la recette = loyer brut + charges récupérées. Le net viré par l'agence n'est qu'un indicateur de trésorerie.
• Régularisations inter-exercices oubliées : un loyer payé en janvier 2027 mais couvrant décembre 2026 doit être rattaché à 2026 (charge à payer / produit constaté d'avance).